RozliczamPIT

Sprawdzone i pewne sposoby rozliczenia PIT


Nieruchomość nabyta w ramach zamiany a skutki podatkowe

Jedynym sposobem, aby stać się właścicielem nieruchomości, jest jej nabycie. Okazuje się jednak, że kupno nie jest jedynym sposobem nabywania nieruchomości. Można przestać być właścicielem mieszkania i wejść w posiadanie następnego, nie wydając na to ani grosza. Takie możliwości daje zamiana. Jednak przepisy podatkowe traktują zamianę analogicznie do transakcji gotówkowych. Pod koniec roku podatkowego trzeba ją również wykazać w rozliczeniu Pit.

 

Sprzedaż mieszkania a podatek

W przypadku sprzedaży mieszkania, to sprzedający jest stroną uzyskującą przychód, który powinien następnie wykazać w zeznaniu rocznym. Od tego przychodu zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych. Warto jednak zorientować się, czy nie znajdujemy się w grupie objętej ulgą podatkową. Uprawnienie do zwolnienia z podatku będzie zależało m. in. od:

  • Czasu, jaki upłynął od daty nabycia do momentu zbycia
  • Celu, na jaki przeznaczyliśmy pieniądze uzyskane ze sprzedaży
  • Powiadomienia w terminie urzędu skarbowego o fakcie sprzedaży

Jeśli sprzedajemy nieruchomość, która jest naszą własnością od ponad 5 lat, nie zapłacimy podatku dochodowego. Dotyczy to nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 roku. Gdybyśmy sprzedali ją wcześniej, na przykład po 4 latach od momentu kupienia, musielibyśmy zapłacić 10% podatku od uzyskanego przychodu. Od tej reguły istnieje jednak wyjątek. Jeśli bowiem pieniądze uzyskane ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczymy na „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, również nie zapłacimy podatku dochodowego. Prawo do ulgi mają także ci sprzedający, którzy zbywają nieruchomości nabyte w spadku lub poprzez darowiznę.

W przypadku nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 roku można także skorzystać ze zwolnienia z podatku, sprzedając nieruchomość nabytą przed pięciu lub więcej laty. Jednak dodatkowym warunkiem jest tu konieczność powiadomienia urzędu skarbowego o dokonanej sprzedaży w terminie do 14 dni od momentu jej dokonania. Jednocześnie do 2009 roku osoby zameldowane na stałe w sprzedawanej przez siebie nieruchomości przez 12 miesięcy, licząc wstecz od daty sprzedaży, mogły skorzystać z tak zwanej ulgi meldunkowej.

Uzyskując zwolnienie z podatku, nie wykazujemy faktu sprzedaży w deklaracjach PITy.

Co w przypadku zamiany?

Zamiana nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 roku jest zwolniona z podatku, natomiast nieruchomości nabyte później są opodatkowane także w przypadku zamiany. Wówczas obowiązek wykazania przychodu w rozliczeniu Pit mają obie strony transakcji. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych należy traktować zamianę tak samo jak odpłatne zbycie rzeczy. Oznacza to, że po obu stronach powstaje przychód – będzie on równy wartości nieruchomości zbywanej w drodze zamiany. A zatem jeśli właściciel mieszkania o rynkowej wartości 150 000 złotych zamieni je na mieszkanie o wartości 134 000 złotych, przychód po jego stronie wyniesie 150 000 złotych, zaś przychód po stronie właściciela drugiego mieszkania – 134 000 złotych.

Jednak również przy zamianie nie powstanie przychód, jeśli nastąpiła ona po 5 latach od daty nabycia. Można wówczas skorzystać ze zwolnienia z podatku, podobnie jak w przypadku sprzedaży mieszkania. Tym razem skorzystają z niego obie strony dokonujące zamiany. Jeśli jednak podatek trzeba będzie zapłacić, jak należy go obliczyć?

Podstawą opodatkowania będzie wartość zbywanej nieruchomości. Można ją pomniejszyć o koszty. Gdzie ich szukać w przypadku zamiany? Będą to wszystkie wydatki poniesione w związku z zamianą, a więc na przykład opłaty notarialne lub kwota podatku od czynności cywilnoprawnych. Ale kosztem będą również udokumentowane wydatki na remont wykonany w trakcie użytkowania nieruchomości, zwłaszcza jeśli na przykład modernizacja mieszkania przyczyniła się do zwiększenia jego wartości. Wysokość kosztów może sprawić, że nie powstanie dochód do opodatkowania. Będzie tak na przykład w sytuacji, gdy koszty nabycia i remontu przewyższą wartość zbywanego mieszkania. W innym przypadku w deklaracjach PITy należy wykazać różnicę pomiędzy wartością rynkową mieszkania i poniesionymi kosztami.

Jednak warto pamiętać, że również w przypadku zamiany powstaje jeszcze jedna sytuacja uprawniająca do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych. Strona transakcji zamiany może skorzystać z takiego zwolnienia, o ile posiadaną przez siebie nieruchomość wymieni na:

  • Budynek mieszkalny lub jego część albo udział w takim budynku, a także lokal mieszkaniowy stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu
  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo do domku jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej albo udział w tych prawach
  • Grunt lub prawo użytkowania wieczystego gruntu związanego z wymienionymi budynkami lub prawami

Trzeba tu podkreślić, że prawa do ulg nie są zawsze takie same dla obu stron transakcji zamiany. Ewentualne uprawnienia do zwolnienia z podatku będą zależały od tego, kiedy strona zbywająca nabyła nieruchomość przeznaczoną do zamiany. Może się okazać, że strony zapłacą podatek w różnej wysokości lub że ktoś nie zapłaci go wcale.


Tematyka

Zobacz również

Podatek od nieruchomości wynajętej przez małżeństwo

Wynajmując mieszkanie, podatnik uzyskuje dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Taki podatek od nieruchomości można opłacać na zasadach ogólnych, według dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wynajem nieruchomości traktowany jako najem prywatny, nie jest realizowany w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, dlatego też tylko te dwie metody opodatkowania będą dostępne dla podatników. Jak opłacać podatek od nieruchomości, jeśli jest ona wynajmowana przez małżeństwo? Czy PIT małżeństwa może wykazywać łączny podatek od nieruchomości? Jak rozlicza się pod względem podatkowym wynajem nieruchomości przez małżeństwo? Czy rozliczenie Pit małżonków będzie mogło zostać złożone na jednym druku PIT, jeśli najem prywatny zostanie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Czytaj więcej

Mój podatek roczny Pit 2015, gdy sprzedałem nieruchomość w roku 2015

Sprzedaż nieruchomości przez podatnika zwykle wiąże się z koniecznością opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Rozliczenie roczne 2015 będzie musiało wykazywać przychód ze zbycia nieruchomości, jeśli odpłatna jej sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Program PITy 2015 wskazuje, że podatek nie jest pobierany, jeśli odpłatne zbycie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Roczny Pit 2015 płaci się w przypadku uzyskania przez podatnika przychodu z odpłatnego zbycia: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Czytaj więcej

Ze sprzedaży nieruchomości będącej majątkiem firmy mogę rozliczyć się na druku PIT39 ? - komplet formularzy w Programie PITy 2015.

Prowadzisz działalność gospodarczą i nie wiesz, jak odprowadzić podatek od sprzedaży nieruchomości, która jest składnikiem majątku twojego przedsiębiorstwa? Aby bezproblemowo rozliczyć się z urzędem skarbowym, musisz wiedzieć z jakiego formularza skorzystać i jak poprawnie wypełnić rozliczenie Pit 2015. Warto, abyś po przeczytaniu naszego artykułu skorzystał z Programu Pity 2015, który pozwoli ci w prosty sposób rozliczyć się z fiskusem. Kluczowe znaczenie w omawianej sytuacji ma to, z jaką nieruchomością mamy do czynienia. Musisz wiedzieć, że sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego, który zajmujesz na prowadzenie działalności gospodarczej nie będzie generować przychodu z działalności gospodarczej. Jednak nie oznacza to, że taka sprzedaż w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W tym wypadku będziesz musiał zapłacić podatek z tytułu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zatem prowadzisz przedsiębiorstwo w mieszkaniu, które jest twoją własnością i chcesz je sprzedać, to nie zapłacisz podatku z tytułu uzyskania przychodu z działalności gospodarczej. Inaczej będzie jednak, jeśli jako przedsiębiorca zechcesz sprzedać lokal użytkowy, np. warsztat czy halę produkcyjną.

Czytaj więcej